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Idee Wohnraum

Herkömmliche Wohnungen mit honigwabenförmig angeordneten Einzelzimmern sind nicht mehr zeitgemäss. Die Nutzung bestimmt die Form. In einer flexibel gewordenen Gesellschaft, ich denke an Einzelpersonen wie an Firmenstrukturen, muss leicht und mobil gebaut und eingerichtet werden. Die wahrscheinliche Umnutzung des umbauten Raumes muss in die Planung miteinbezogen werden. Daher ist die Grundform einer Liegenschaft, sei sie für private, wirtschaftliche oder aber auch öffentliche Nutzung vorgesehen, immer eine Hülle, die keine tragende Wände innerhalb der Baute aufweist. Das "Centre Pompidou" von Richards und Piano stellt den Prototypen dar.

Im Sommer 2000 haben der Architekt Andy Hallauer und ich eine leerstehende Ziegelfabrik entdeckt, in der wie ein gemischtes Wohnen und Arbeiten realisieren wollten. Wir waren der Ansicht, dass Wohnen nicht teuer sein muss. Um Wohneigentum auch weniger priveligierten Menschen zu ermöglichen, müssen jedoch drei Regeln geändert werden:

1. Auf spekulative Gewinnspannen muss verzichtet werden. Deshalb werden Architekten und Handwerker werden im Stundenlohn bezahlt.
2. Der Kostenvorschlag ist verbindlich. Die Käuferschaft muss die Abweichung von 12 % laut SIA-Norm nicht mehr akzeptieren.
3. Gebüren werden fix pro Einheit und nicht prozentual auf die Kosten oder per m2 beziehungsweise pro m3 erhoben.
4. Die Architektur-Option entfällt.

Wenn die Idee, günstigen Wohnraum zu schaffen, umgesetzt werden soll, müssen sich Handwerker, Käuferschaft und Architekten als Partner verstehen. Handwerker garantieren eine saubere Arbeit zu klar ersichtlichen Tarifen (1 m2 Mauer beispielsweise kostet Fr. x.-).

Die Verkauf von Wohnraum wird in drei Etappen gegliedert: erstens die bewohnbare Hülle inklusive Dusche / Lavabo / WC und Einbauküche zu einem verbindlichen Preis, dann entscheidet die Käuferschaft anhand einer verbindlichen Preisliste, wieviel an Geld, Eigenleistung, Hypothek, Ausbaustandard in ihren autonomen Wohnraum zu investieren ist und letztlich wieviel Garten- und Umgebungsarbeiten geleistet werden muss. So kann in Etappen, je nach Bedürfnissen oder ökonomischer Lage, weiter ausgebaut werden oder der vorgegebene Standard angehoben werden.

Architekten kaufen eine Altliegenschaft oder ein Grundstück erst, wenn sich genügend Interessierte gefunden haben, um ein Projekt umzusetzen. Sie machen nur die allernötigsten Pläne, Telefonate und Kopien. Ihr Massstab ist die geleistete Arbeit.

Finanzierung
Wir gehen von rund 100 m2 Wohnraum aus, was einer 4-1/2 Zimmerwohnung entspricht. Banken verlangen in der Regel 20 % der Anlagekosten (=Kaufpreis) als einzubringende Leistung (=Eigenmittel). Das sind bei einer Anlage von Fr. 150'000.- rund Fr. 30'000.-. Diese Fr. 30'000.- können je hälftig von der Pensionskasse und in bar aufgebracht werden. Bei den verbleibenden Fr. 120'000.- ergibt dies einen Hypothekarzins (Bankzins) bei 5% von Fr. 500.- pro Monat. Die Nebenkosten betragen knapp Fr. 90.- pro Monat. So ergibt sich ein Hauszins von unter Fr. 600.- pro Monat. Nicht vergessen wollen wir die Handänderung beim Notar, die hälftig vom Käufer und Verkäufer getragen wird. Wer es noch billiger haben möchte, kann

• Eigenleistung erbringen (selber Wände streichen, Platten legen, etc.; wir zeigen wie es geht!)
• gestaffelt bezahlen
• Hauswartposten übernehmen
• Innenausbau minimieren (Boden, Wände, Galerie, etc.)
• andere Bank suchen (1/4 % von Fr. 120'000.- macht immerhin Fr. 25.- im Monat aus)

Projekt Ziegelei Kölliken als Beispiel
In einer ehemaligen Ziegelfabrik sollten auf drei Etagen rund 35 - 40 Räume entstehen. Es können dies sein: Lofts, Studios, Geschäftsräume, Büros, Ladenlokale, Ateliers, Gewerberäume, stille Handwerksräume. Die flexible Nutzung bietete einer durchmischten ideen- und artenreichen vielfältigen Arbeits- und Wohngemeinschaft Raum, wo man alleine oder in Kontakt zu anderen Menschen aller Provenienz leben und arbeiten konnte. Die Verkaufsverträge unterbanden allerdings weniger geeignete Gewerbe, so dass die Idee auch noch nach Jahren spürbar sein sollte. Je nach Bedürfnissen können Lagerräume und Parkplätze hinzugekauft werden. In allen Einheiten kann ein Schwedenofen installiert werden, da nur eine mit einer offenen Feuerstelle ausgerüstete Wohneinheit ein vollwertiges Wohnen ermöglicht.

Auf jeder der drei Etagen stehen zur allgemeinen Benutzung Lift, Waschmaschinen und Tumbler zur Verfügung. Ab Bezug der Einheit besteht keinerlei Architektur-Option mehr. Die Eigentümerinnen und Eigentümer verfügen frei über ihren Wohnraum.

Die allgemeinen Nebenkosten (Verwaltung der Liegenschaft, Hauswart, allgemeine Heizung und Beleuchtung und dergleichen) gehen anteilsmässig zu Lasten der Eigentümer.

Die Eigentümerversammlung regelt die Hausordnung (Vorschlag durch die Idee Wohnraum), die Einlage in den Erneuerungsfond und vertritt die Ziegelei nach aussen. Sie verwaltet die Liegenschaft selber oder vergibt den Auftrag. Auf Wunsch steht jemand von Idee Wohnraum beratend zur Verfügung.

Die Kosten für 100 m2 belaufen sich auf Fr. 150'000. Abweichungen sind nicht linear berechenbar.

Jede Einheit ist ausgerüstet mit:
• ein Sicherungskasten mit FI-Schalter, der gross genug ist, dass je nach Bedürfnisänderung (z.B. zusätzliche Raumeinteilung durch Wände) zusätzliche Stromleitungen angehängt werden können.
• einzelne Strom- und Heizungszähler, was eine individuelle Nebenkostenrechnung ermöglicht.
• ein Badzimmer inkl. Dusche, WC und Lavabo
• eine 3 m lange, offene Küche mit Kühlschrank, Backofen, Kochfeld und Lavabo sowie sieben Einbaukästchen
• Anschluss Telefon, Kabel-Fernsehen
Die ganze Gemeinschaft ist ausgerüstet mit:
• Kinderspielplatz
• Biotop
• Abfallcontainer
• Kompost
• Eine Abweichung von der projektierten Einheitsgrösse ist bautechnisch unumgänglich. Bezahlt wird jedoch nur die effektive Grösse.

Nachtrag
Das Projekt scheiterte an den Gebühren und der Vorfinanzierung. Wir hatten einen Investoren zur Hand, der mitziehen wollte, wenn wir die Einheiten für rund 350'000 Franken anbieten wollten. Und genau dies war nicht unsere Absicht. Obwohl die Baute bereits bestand und Leitungen für Abwasser- und Frischwasser funktionierten, verlangte man seitens der Gemeinde die Bezahlung von Gebühren von 70.- pro m2 als sei das Projekt ein Neubau. Eine Reduktion war nicht zu erwirken.

R. Hächler, 2006